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日志

 
 

银行资金收紧房企融资断流 楼市泡沫或吹弹即破  

2014-05-25 23:08:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2014年楼市“倒春寒”的剧烈程度远超预期。那些原本想趁着去年楼市的红火再烧一把的房企霎时陷入资金难题。

与此同时,银行业先后大肆整理表外业务、同业业务也加速了房地产融资的困境。近日,人民银行、银监会、证监会、保监会、外汇管理局联合发布《关于规范金融机构同业业务的通知》,就规划同业业务经营行为,加强和改善同业业务内外部管理、推动开展规范的资产负债业务创新等方面提出了十八条规范性意见。

商业银行的表外业务逐步被回流表内,快速增长的同业业务将被遏制,使得一些灰色融资渠道变得无以为继,一些依托银行灰色业务的民间融资也相继收紧房贷。在直接融资云山雾罩之时,现阶段房企的融资百上加斤。

股权质押近极限

5月21日,上市公司中弘股份公告称,大股东再度将股权质押,大股东质押的股份已经占据其手头股本近87%。同一时间,中润资源也公告称,股东中润富态投资将该公司占总股本0.42%的股份质押给兴业证券。

而在上个月22日,该公司股东金安投资已经将持有的3.5%股份质押给济南润丰农村合作银行燕山支行,质押期限12个月。

此外,新湖中宝也在5月14日发布公告称,大股东新湖集团将其持有的3亿股流通股进行质押式回购交易。

事实上,今年以来,国内已有37家上市房企发布了股权质押公告,越来越多的房企将股权质押作为常规融资方式。一些房企的资金链似乎已经到了捉襟见肘的困境,甚至连股权质押都已经到达临界点。

5月5日,阳光城发布公告称,阳关城股东东方信隆融资担保有限公司、福建康田实业集团有限公司再次办理股权质押登记手续。这是该公司今年第7次发布质押公告,经过此次质押后,公司第二大股东东方信隆和第三大股东福建康田,分别仅剩余总股本的2.3%和1.23%尚没有被抵押。

去年年初到今年4月,阳光城先后在土地市场买入超过15块土地,百亿耗资是2011年和2012年两年的总和。大肆扩张让阳光城在2013年的销售额翻了三倍,但代价就是资金链的压力。截至2013年底,公司现金流量净额已为-54.7亿元,负债净额从年初的125.7亿元上升到284.1亿元,上涨率高达125%,资产负债率高达86.9%,净负债更是高达669%。今年阳光城的到期偿还金额超过20亿元,是去年同期的2倍。

正是在这种资金压力下,股权质押成为开发商“最优”的无奈之选。据了解,目前股票质押率一般是主板股票的5~6折。融资成本大约与信托融资相当,大约在12%~18%间。

“股权质押最大的好处就是快。”一位券商房地产分析师向《中国经营报(微博)》记者表示,由于银行设下种种限制,资金能否顺利到账需要“要看运气”。该分析师表示,在上市房企无法直接融资的背景下,大股东股权质押融资反而成为上市的最大优势。

前期快速扩张的中小型上市房企股权质押数额巨大,新湖中宝、中润资源、宜华地产等股份的质押股权超过总股本的25%以上。截至今年1月,泰禾集团的质押股份就已经超过公司总股本的74.29%。

借道委托贷款

今年1~4月房地产开发企业到位资金3.72万亿元,同比增长4.5%,较1~3月份回落2.1个百分点。除了贷款和自筹资金维持正增长外,其余资金来源均出现下降,银行贷款独立支撑房企资金链的局面依然如故。

“中国中小型开发商的处境可能正变得更加艰难。”标准普尔曾在今年一份报告中表示。由于银行贷款一直是中国地产的主要融资渠道,因此在过去三四年中,随着国内银行提高风险管理水平,中小型开发商获得银行贷款已经变得更为困难。

数据显示,2012年建设银行开发贷余额减少了33.9亿元,尽管2013年建设银行并没有公布数据,但业内人士预计其开发贷再度缩减。工商银行2013年开发贷余额同比下降86亿元。对于2014年,各大银行均表示将严格控制,建设银行更公开表示将严格控制房地产开发贷款总量,工商银行则表示今年开发贷余额有望继续保持下降趋势。

而央行各季度金融机构贷款投向统计显示,商业银行对开发贷款持更加审慎的态度,地产开发贷款已连续4个季度同比增幅下滑,从2013年一季度的21.40%跌至今年一季度的7.60%。

当然,中国从不缺乏变通手段。实际上自从中小房企难以获得银行传统贷款后,开始通过银行表外业务获得贷款,其中就包括各类型基金、委托贷款等变通模式。

“我们的钱肯定是通过银行获取的。”广东东莞一位本土开发商向记者表示,按照银行资产负债率等限制条件,他们并没有资格获得开发贷款。“我们是通过一个做物流园的朋友那里获得的委托贷款。”该开发商表示,由于该物流园属于省级重点工程,每年都有银行抢着贷款给这家企业,但“这家企业根本不需要使用这笔钱,银行也明白”。

所以中小房企的贷款流程变成,银行将资金贷给物流园,物流园通过账目运作,再通过委托贷款将资金借给开发商,开发商获得开发资金。在这种贷款模式中,物流园不用支出一分钱就能获得利率收益,而银行除了获得常规贷款外,还有中间业务收入。尽管三方各取所需,但问题在于通过这番辗转运作,原本7%的开发贷一下子翻到18%以上。

除了传统的委托贷款外,银行各种名目的金融创新最后都指向房地产领域。

知情人士告诉记者,前两年银行还有一种所谓“受托定向投资”,一家银行将同业存款存入另一家银行。在两家银行签订委托定向投资协议后,再由后者将这笔资金投资于前者指定的金融资产,后者收取一定手续费。“这个指定金融资产有时候是信托产品,有时候是房地产基金,基本上与房地产密切关联。”

海外融资成本飙升

随着今年银行、地产等行业的局势变化,中小房企在贷款方面的各种变通手段都越来越难以操作。

前两年由于地产处于高速增长阶段,高利率很容易被抵消,但随着地产进入冷冻期,贷款风险开始越来越大。另一方面,从今年年初开始,就有传管理层会加强监管。在5月中旬,人民银行、银监会、证监会、保监会、外汇管理局就联合发布了《关于规范金融机构同业业务的通知》。

在中国社科院金融研究所研究员易宪容看来,这份《通知》“可能成为国内楼市泡沫破灭的催命符”。在他看来,从2010年开始,国内银行同业业务迅速增长,同业业务信用扩张规模从2009年初的1.8万亿元飙升到2013年的14.7万亿元。这个时期正是国内影子银行发展最快的时期,而影子银行的大量资金都流入中国房地产。此次治理同业业务,会使得中小房企的融资再度缩窄,同时加剧成本上升。

“如果今年能登陆港交所,也许还有发展空间。”上述东莞开发商表示。近年来,海外融资一直是支持一些房企快速增长的基础。5月15日,碧桂园宣布向恒地主席李兆基配售2.5亿美元优先票据,票面利率也不过7.875%。而2013年最后一只登陆港交所的时代地产,在上市不到半年时间里,就宣布一共发售两笔合共3.05亿美元的优先票据,利率为12.625%。对于开发商而言,这些融资渠道就等于救命绳索。2013年6月底前,时代地产的净负债率一度高达163.6%,到了完成上市融资后,净负债率依然有93.2%。业内人士认为,这仍属于比率偏高的行列,但其融资计划依然在香港受到了投资者认同。

但海外融资随着房地产市场的冷清而变得越来越难。5月21日,穆迪发布研究报告,宣布将中国房地产业展望从稳定调整为负面,其认为在未来的12个月内,中国住宅市场销售增长将大幅放缓,流动性趋弱。穆迪此次下调评级,意味着未来房企的海外融资成本将升高。而根据中原地产研究中心的统计数据,5月多家房企合计发布了12次海外融资计划。从融资成本来看,大部分企业的美元优先票据等成本已经上涨到7%以上。再加上美元强势,这让房企的融资成本飞速提升。

除了快速销售回款外,房企已有的融资渠道均受到一定限制。看来,未来房企要过一段紧巴巴的日子。

论市

华远地产董事长

任志强(微博)

房地产长期向好

什么是拐点的概念

拐点是一直向下,如果你下来上去、上去下来叫波动。房地产现在也这样。从全国平均来看,局部地方可能有下降,局部地区可能有上涨,还是个波动关系,不是所有城市全都垮了。从全世界房地产泡沫破灭的规律来看,都是在经济低速增长的时候出现,比如说GDP增长2%、3%,可能会出现房地产泡沫破裂,或房价会出现下跌,而我们的GDP还是在保持7%以上的增长。

万科董事会主席

王石(微博)

房市“买了就能赚钱”

阶段已过去

现在,一线城市房价已经控制住了,其他城市稳中有降。如果这个趋势能保持住,那么整个房地产就会进入一个良性健康的轨道。从长期看,随着城镇化进程的加快,房地产会有很好的前景,不过整个行业的增长速率会放慢,买了就能赚钱的阶段已经过去了。

香港中原地产创始人

施永青:

房地产危机形势严峻

世上的房地产泡沫,不外以下三种:1.过度兴建;2.过度借贷;3.价格过高。香港除了有价格过高的问题外,前两项都完全没有迹象。但在内地,则三种泡沫都有,所以内地的房地产危机,形势远比香港严峻。

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