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金融霸权下的房价之痛——买房,还是租房?  

2010-10-29 17:10:31|  分类: 房产点滴 |  标签: |举报 |字号 订阅

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金融霸权下的房价之痛——买房,还是租房? - 信托理财顾问 - 简单赚钱、快乐生活
 

内容摘要: 无论房价走高还是走低,它都有自己的周期。在1997年价值20万美元的房子,到2006年售价竟高达45万美元,房价上涨了125%,即使剔除通货膨胀的因素,房价也几乎翻了一倍。住房当前对国内百姓而言是最热门、最切身的话题,因为房价“吞噬”了国内普通百姓要用一辈子,甚至几辈子积累的财富。(选自《金融让谁富有》,陈思进著,中信出版社出版)
金融霸权下的房价之痛——买房,还是租房? - 信托理财顾问 - 简单赚钱、快乐生活

 
无论房价走高还是走低,它都有自己的周期。每当市场进入疲软期,贷款买房的成本就可能超过租房的成本;只有在房产连续10年每年增值5%的状况下,买房才能比租房省下更多的钱。说穿了,房子实际上是一种奢侈昂贵的消费品,你如果有能力就买来住,要不然就租来住,何必非要卷入炒房的浪潮中呢?成为房奴的家庭,还有什么幸福可言?
  
  如果说买房是为了投资,那么这种说法也值得商榷,因为从长期来看,房价仅仅和通货膨胀呈正相关,而不会随着经济增长和股票收益一起上涨。在大萧条时期,美国房价从1925年到1933年下降了26%。在1925年,美国房价上升到第一个高峰,而此时距离1930年的大衰退还有5年,直至1930-1933年出现经济崩溃,房价才加速下跌。那时还仅仅是由极其恶劣的经济环境和通货紧缩造成的价格趋势,不像今天,通货紧缩加上房地产大泡沫令房价被高估的情况变得极其严重。在1997年价值20万美元的房子,到2006年售价竟高达45万美元,房价上涨了125%,即使剔除通货膨胀的因素,房价也几乎翻了一倍。下图是经通货膨胀调整后的多伦多房价走势图:
  
  我们从图中可以看出,1953-2007年这55年间,多伦多房价时涨时跌,但总是在通货膨胀走势的上下徘徊,似有一只无形的手在控制。从1985年到1989年,由于房市被热炒,多伦多房价发了疯似地一路飙升,远远偏离了合理的价位。当市场再也无法忍受时,拐点开始出现,房价在1989年猛然下跌,自此整整跌了8年,直到1996年才止跌回升!房价此后又一直上涨,直到2008年年初,这时拐点又出现了。
  
  还有一个概念必须明确。人们都说投资于房地产能够抵御通货膨胀,但那是指投资于土地,而不是指房子。正常情况下,只有土地才会随着通货膨胀率的上扬而升值。然而在中国,个人是不能拥有土地的,即使你买了房子,最多也只是拥有70年的住房使用权而已。人们经常说,“我”的房子价格涨了100%,但事实上增值的并不是房子,而是房子底下的土地。很多时候,当政府亟须征用你的房子下面的土地时,并不会完全按土地的市场价格来结算,你所获得的房屋拆迁费如果能不算进房子的折旧程度,就已经令人欣慰了。一旦人们失去对土地的所有权,房子本身就与一堆水泥、钢筋之类的建筑材料没什么两样,就像购买汽车,钥匙一到车主的手里,车便立刻折旧。
  
  举一个具体的例子。目前上海的一套市值为300万元的公寓,一年的租金最多为5万元。我们要注意以下几点:第一,如果你买下来住50年,那么你每年就相当于为此花费6万元,已经超过了租金(我们在这儿假设房租和买下房子须交付的管理费持平,其变动均可忽略不计)。第二,假设你有600万元,那么即使进行最保守的投资,将其存入银行,那么你所获得的定期的利息收入用来支付房租也是绰绰有余。第三,如果你还需要向银行贷款才能买房,那么你还得支付20-30年的房贷利息,这意味着除本金之外,你可能还要多付300万元,这辈子你就相当于在为银行打工。其实真正重要的是第四点,从投资的角度来看,既然在中国个人不能拥有土地,而且购房者最多只有70年的住房使用权,那么对中国人来说,买房和租房的区别只在于租用房产的时间长短,不管是买房者还是租房者,谁都不是房子的真正主人。
  
  住房当前对国内百姓而言是最热门、最切身的话题,因为房价“吞噬”了国内普通百姓要用一辈子,甚至几辈子积累的财富。就像上面的例子,等到你把在价值300万元的房子上的贷款全部还完,你实际的花费至少是600万元。再说了,国内新房设计的使用寿命一般都在30-50年,也就是说,最多50年后,房子就将变成一堆废墟。因此,你在不曾拥有土地的情况下花600万元购买房子,实际上比买钻石更奢侈,而且你买到的房子的保值能力比汽车更差。为何一定要为拥有自住房让自己这么痛苦,租房住又有何不妥?

 
链接:
  众所周知,纽约曼哈顿是全球最富有、最有活力的城区之一。但或许很多人不了解,高达90%以上的曼哈顿居民都是租房住。曼哈顿的高房价令人咋舌,一套公寓的价格在100万美元以上是很正常的。就算是很多年薪达到100万美元的华尔街银行家,在曼哈顿也都是租房住。曼哈顿的房地产税高达3%,如果购买一套价值100万美元的公寓,那么你每年单是在房地产税上就要花费3万美元,另外你还要支付管理费和其他费用。宋美龄女士当年居住在中央公园附近,她那套价值7000万-8000万美元的豪华公寓每年产生的房地产税高达200多万美元,就算是白送给你,你也住不起这套公寓。这也是为何有些富商会捐出自己的房产――房地产税年年上涨,如果年收入无法维持他们在房产上的开销,那他们的房产可就是卖也卖不掉(连富豪都供不起,谁还供得起?),送也送不出去,最后他们就只能乖乖地将其奉送给政府。 【转载】
  

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